Quelle assurance habitation choisir pour un bien locatif neuf ?
L’assurance habitation ou encore appelée « assurance multirisques » sert à sécuriser en priorité le propriétaire du bien immobilier et à couvrir les éventuels dégâts occasionnés par ses locataires. Généralement, l’assurance comprend au minimum la garantie risques locatifs qui couvre les dommages causés ainsi que la responsabilité civile en cas de dommages causés à un tiers.
Mettre à la location un bien neuf, maison et appartement, mêmes obligations, mais tarifs différents
L’investissement locatif peut se décliner de deux manières selon les types de logement. Pour un appartement, la prime moyenne de l’assurance habitation était de 152 € il y a 2 ans subissant une évolution négative d’environ 2 %. La maison se présente comme une option possible pour réaliser un investissement locatif également, mais cet habitat individuel nécessite une assurance multirisques plus onéreuse, puisqu’évaluée en 2018 à hauteur de 235 €.
Néanmoins, le tarif diffère selon les régions. En effet, nous constatons un écart significatif de 52 € entre la région bretonne et Provence-Alpes Côte d’Azur qui est par conséquent plus chère que l’assurance habitation parisienne qui atteint un montant annuel de 189 €. La Bretagne et les Pays de la Loire sont les deux régions françaises les moins chères au niveau du coût des assurances habitations.
Cette assurance s’appuie sur plusieurs critères afin de fixer son montant. Le profil de l’occupant, le lieu de résidence ou encore le type d’habitation font partie de ces indices nécessaires à l’évaluation de la prime. Le prix moyen varie donc en fonction de la localisation de l’habitat, du type de logement et des prestations commandées dans le contrat assureur.
L’assurance habitation à la charge du locataire pour un bien locatif
« Le locataire est obligé […] de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ». Art. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Cet extrait du texte de loi relatif au logement atteste que l’assurance habitation est à la charge du locataire du logement et demeure obligatoire. Si l’occupant du domicile refuse de souscrire à cette sûreté, le propriétaire est en droit d’exiger son expulsion.
Néanmoins, le locataire conserve toute liberté de choix en ce qui concerne le groupe assureur et la formule de la prime souscrite.
L’assurance habitation couvre non seulement le logement locatif, mais également les biens de l’occupant en cas de vols ou de sinistres.
Les bases de la garantie
Chaque assurance habitation contient des bases présentes dans tous les contrats assureurs, même les moins chers. Dégâts des eaux, incendies, bris de glace, vol et catastrophes naturelles font partie de ces bases.
Toutefois, il est bien évidemment possible de rajouter des options au contrat telles que les dommages électriques qui auraient causé un incendie, les réparations sur l’équipement électroménager, une couverture sur les aménagements extérieurs comme les piscines ou les portails électriques. De même, une responsabilité spécifique est fortement recommandée pour les maîtres de chiens classés en catégorie 1 ou 2. Protection juridique et catastrophes technologiques entrent aussi en ligne de compte dans les options contractuelles.
Et pour les propriétaires de logements neufs ?
Pour les propriétaires, l’assurance habitation demeure indispensable, mais n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est recommandé, dans le cas d’un bien locatif neuf, de souscrire une assurance dommages pour ce qui est du logement, des biens mobiliers et de valeurs ainsi qu’une garantie « recours des voisins et des tiers » qui se déclenche en cas de sinistres.
L’assurance PNO
En ce qui concerne la charge de la propriété quant à l’assurance, dans le neuf, il existe une assurance dite « PNO » (Propriétaire Non Occupant) issue de la loi Alur et qui permet de se couvrir en cas de défaut d’assurance de la part du locataire ou durant le laps de temps pendant lequel le logement ne serait pas habité. Cette garantie permet notamment de couvrir le gel des tuyaux en hiver si l’appartement ou la maison n’est pas occupé à cette période.
Selon Elodie C., responsable de l’agence IMMO9 Gestion de Nantes, cette assurance PNO couvre le bien immobilier vacant ou occupé, mais il permet également d’être couvert lors du préavis du locataire puisque de manière générale les assurances habitations ne garantissent plus le logement durant ce laps de temps. Ainsi, la PNO protège le propriétaire et son bien locatif sur toute la durée locative, que le domicile soit vacant ou non.
Par ailleurs, certaines agences de gestion locative proposent l’assurance PNO dans leurs prestations, car souscrivant un partenariat avec les groupes assureurs. Il faut donc se renseigner auprès des gestionnaires de votre location. Dans tous les cas, la responsabilité civile est obligatoire autant pour les locataires que les propriétaires. Celle-ci est incluse dans le contrat d’assurance PNO.
Le cas des copropriétés
Investissement locatif et habitat individuel ne sont pas soumis aux règles de copropriété par définition. En revanche, pour les logements collectifs, la copropriété bénéficie automatiquement d’une assurance collective impliquant au minimum la responsabilité civile ainsi qu’une garantie « dommages de biens ». Cette assurance est souscrite par le Syndic de la copropriété afin d’indemniser les éventuels dégâts qui auraient lieu dans les parties communes de l’immeuble.
En résumé
L’assurance habitation est obligatoire pour les locataires et est utile en cas de dégradations afin d’indemniser le propriétaire.
En ce qui concerne les propriétaires de logements neufs, il est recommandé de souscrire une assurance dite « PNO ».
Dans le cas des copropriétés, le Syndic souscrit automatiquement une assurance collective servant aux parties communes et certaines privées en cas de sinistres. Néanmoins, la présence de cette garantie ne dispense en rien la souscription d’un contrat assureur pour les logements qui font partie des locaux privatifs.